Il existe deux statuts du loueur de meublé: Loueur en Meublé Non Professionnel (LNMP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Loueur en Meublé LMNP
Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23000 € TTC par an et 50 % de leur revenu global.
En outre, le statut LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum, permet sous conditions de récupérer la TVA et de bénéficier du régime de la réduction d’impôt dite Censi-Bouvard.
Les logements concernés
La location meublée peut s’exercer sur n’importe quel type de logement, mais les investissements réalisés dans la plupart des cas, sont dans les logements neufs situés dans :
– Les résidences avec services pour étudiants.
– Les résidences avec services pour seniors et personnes âgées.
– Les résidences médicalisées (EHPAD).
– Les résidences de tourisme classées.
Les conditions de la loi LMNP
Pour profiter pleinement des avantages du dispositif LMNP, il est important de respecter certaines conditions :
– Acheter un logement déjà meublé ou à meubler.
– Investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA.
– Être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence.
– Ne pas dépasser plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP ou 50% de ses revenus globaux.
– Aucune nécessité d’être inscrit au registre du commerce des sociétés (RCS), si vous ne dépassez pas les 23000€ de revenus locatifs.
Fiscalité de la location meublée
Le régime Micro-Bic (micro-entreprises) : si vos revenus LMNP sont inférieurs à 33 100€ par an ou 82 200 € pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% des revenus locatifs, abattement représentatif des charges (71% pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme).
Le régime réel (optionnel) : le bailleur peut déduire le montant réel de ses charges (intérêts d’emprunt, travaux, impôts, frais comptables…).
Le bailleur pourra aussi amortir l’immeuble ainsi que le mobilier. S’il y a un déficit fiscal, celui-ci ne pourra pas, contrairement aux loueurs meublés professionnels (LMP), s’imputer sur les revenus. Le bailleur pourra uniquement déduire des bénéfices de la location meublée.
Récupération de la TVA
L’acquisition d’un logement neuf dans une résidence avec services permet de bénéficier de la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du logement.
Il n’y a aucun plafond d’investissement sur le nombre de logements acquis dans le cadre de la location meublée.
Si l’investisseur récupère la TVA du prix d’acquisition du bien, il sera tenu de conserver son bien pendant 20 ans ou de le revendre et céder son bail afin qu’il y ait une continuité d’activité au sein de l’établissement.
Avantages d’un investissement locatif LMNP
Les revenus générés sont peu fiscalisés.
Une rentabilité supérieure à la location nue.
Le bail pour une location meublée est plus souple par rapport à une location nue.
Récupération de la TVA réglée lors de l’acquisition.
Loyers garantis tous les mois, car votre bailleur commercial est obligé de vous verser des loyers même si le logement est vide.
Un statut fiscal ouvert aux petits investissements, les prix d’acquisition d’une LMNP sont souvent de petites surfaces de type studio ou T1 bis.
Le dispositif LMNP n’est pas soumis aux plafonds de loyers ni de ressources des locataires, il ne tient pas compte non plus du système de zonage.
Un patrimoine immobilier générant une plus-value à la revente.
La loi de finances 2017 offre une Réduction d’Impôt de 11 % sur le prix de revient de certains investissements en Résidences Meublées. Ce dispositif LOI BOUVARD vient compléter le régime du LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).
Il existe donc, 2 alternatives :
LMNP Classique : Récupération de la TVA, Revenus locatifs BIC, Amortissements permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs.
LMNP Bouvard : Récupération de la TVA, Revenus locatifs BIC, Réduction d’impôt égale à 11% du montant de l’investissement HT.
Où reporter les revenus sur votre déclaration?
Si vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP), déclarez les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C PRO dans le cadre des locations meublées non professionnelles).
Si vous êtes un professionnel, déclarez vos revenus dans le cadre « revenus industriels et commerciaux professionnels » ligne « régime micro-BIC > revenus imposables ». (source: Infos)
Loueur en Meublé Professionnel LMP
Le statut de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes qui :
– Réalisent plus de 23 000 euros TTC de recettes annuelles.
– Acquisition de logements loués meublés
– Retirent de cette activité 50% au moins de leurs revenus d’activité (foyer fiscal).
– Être inscrit au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier du statut de professionnel de la location meublée LMP.
Avantages du dispositif LMP
Constitution d’un patrimoine et complément de revenus, transmissible à ses héritiers.
Amortissement des biens immobiliers LMP
Récupération de la TVA si locations consenties à des exploitants d’établissement d’hébergement de résidences de services.
Déduction des charges avec un report du déficit sur le revenu global
Déductions des intérêts d’emprunts LMP, déductions des charges d’exploitation pour leur valeur réelle, les dépenses courantes, les impôts, les cotisations sociales.
Loyers perçus selon bail de 9 ans minimum et possibilité de gestion déléguée à un bailleur gestionnaire (résidences de tourisme et para hôtellerie).
Possibilité d’imputation du déficit BIC (hors amortissements exclus) sur le revenu global.
Pas de contraintes de plafonds ou de zonage. Le régime LMP ou LMNP n’est pas soumis aux plafonds de loyers ni de ressources des locataires, il ne tient pas compte non plus du système de zonage.
Exonération de plus-value avec le dispositif LMP, votre bien immobilier est exonéré de plus-value au bout de 5 ans de détention. Dans le dispositif du LMNP, l’exonération de plus-value s’effectue au régime général.
Le dispositif LMP peut être exercée par une société de type EURL, SARL de Famille, non soumise sur option à l’impôt sur les sociétés.
Exonération d’ISF, les logements LMP ne sont pas compris dans l’assiette de l’impôt sur la Fortune
Quels sont les contribuables concernés
Toutes personnes qui disposent d’un capital important et désirent investir pour créer un revenu mensuel
Quels sont les objectifs de la loi LMP
– Constitution d’un patrimoine et un complément de retraite (+ 23 000 € par an)
– Obtenir des revenus défiscalisés pendant plusieurs années
– Protéger financièrement sa famille
Rappel entre statut LMNP et LMP
Régime d’imposition : les revenus locatifs devront être déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Statut LMNP : ne nécessite pas d’inscription au RCS. Les recettes locatives contractées par l’investisseur doivent être inférieures à 23 000 € /an et ne pas représenter plus de 50% des revenus globaux.
Statut LMP : l’inscription est obligatoire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Les recettes locatives contractées par l’investisseur doivent être supérieures à 23 000 € et représenter plus de 50% des revenus globaux.
