Reduire ses impôts avec la loi Pinel
Economie d’impôts et placement immobilier.
Loi Pinel : Le dispositif Pinel est une disposition du code général des impôts français introduite par la loi de finances 20151 qui offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement locatif si l’investisseur s’engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans.
Les réductions d’impôts accordées par la Loi Pinel
A chaque durée de location correspond un taux de réduction d’impôt, appliqué sur le prix du bien acheté :
12% pour une durée de location de 6 ans
18% pour une durée de location de 9 ans
21% pour une durée de location de 12 ans
La loi Pinel vous permet également de faire 2 acquisitions maximum par an dans la double limite de 300 000€ et de 5500€ du m².
Vous avez également la possibilité de louer votre bien à vos ascendants ou descendants, c’est-à-dire soit à vos parents ou vos enfants.
Exemple : Economie d’Impôts avec un Investissement PINEL
Acquisition d’un bien de 65 m2 à Toulouse (zone B1) éligible d’une valeur de 210 000 €.
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 3 675 € par an.
Vous percevez pendant 12 ans un loyer maximum de 649 €
Calcul de la réduction d’impôts
Ce calcul correspond à la valeur du bien multipliée par le taux du dispositif Pinel. Pour cet exemple, il s’agit donc de : 210 000 € x 21 % = 44 100 € sur 12 ans*
Calcul du plafond de loyer mensuel
Ce calcul correspond à la surface du bien multipliée par le plafond du loyer (défini en fonction de la zone) multiplié par le coefficient **65 m² x 10,06 € x (0,7+19/65 m²) = 649 €
* 1ère à la 9ème année : 4 200 € par an, de la 9ème à la 12ème année : 2 100 € par an
** Le coefficient multiplicateur correspond à 0.7+ 19/surface du bien
| Exemple : Constitution d’un Patrimoine APPARTEMENT 3 PIÈCES 58 M2 + 3 M2 – 180 853 € |
||
| FRAIS DE NOTAIRE | 4 220 € | |
| BILAN FINANCIER SUR 9 ANS (TRÉSORERIE MOYENNE MENSUELLE) | ||
| MOYENNE DES LOYERS ENCAISSÉS (LOYER DE DÉPART 440 € REVALORISÉ 0,50 % L’AN) | + | 785 € |
| MOYENNE DES ÉCONOMIES D’IMPÔT (TMI 14 %) | + | 278 € |
| MOYENNE DES CHARGES DIVERSES LOCATIVES (FRAIS DE GESTION, ASSURANCE, TAXE FONCIÈRE) | – | 314 € |
| MENSUALITÉ FIXE D’EMPRUNT (ASSURANCE DÉCÈS INVALIDITÉ COMPRISE) | – | 804 € |
| SOIT UNE ÉPARGNE MOYENNE MENSUELLE INVESTIE DANS L’OPÉRATION (1) | = | 56 € |
(1) Sur la base d’une simulation réalisée conformément aux conditions du dispositif PINEL qui résulte de la loi de finances pour 2015 et l’article 199 Novovicies du Code Général des Impôts, pour un investisseur dont la TMI est de 30 % et l’impôt sur le revenu annuel s’élève au minimum à 5 222 € ; avec des frais de gestion, d’assurance loyers impayés et de vacance de 12,6 % du montant des loyers; une taxe foncière équivalente à un mois de loyer; une revalorisation annuelle de l’investissement de 0,50 % l’an. Financement réalisé avec un prêt amortissable à taux fixe d’un montant de 185 073 € sur 25 ans, remboursable en 300 mensualités de 803,96 €, assurances incluses. TEG 2,22 %, Coût total 56 115 € intérêts et assurances inclus. La cotisation d’assurance décès, perte totale et irréversible d’autonomie est de 0,30 % l’an du capital emprunté pour un capital assuré à 100 %. Simulation faite sans tenir compte d’éventuels frais de dossiers bancaires. Cette simulation est communiquée à titre informatif; elle est établie sur la base de taux moyens du marché. Cette présentation indicative ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de financement et n’a aucune valeur contractuelle.
Les conditions d’application de la loi Pinel
– L’investissement immobilier doit être effectué dans une zone du territoire français éligible au dispositif.
– Des limites de plafonds de loyers et de ressources des locataires doivent être observées pour la mise en location du bien.
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A partir de 2018, seuls les villes de zone Abis, zone A et zone B1 seront éligibles au dispositif.
Barèmes des loyers Pinel exprimés en euros mensuels par m²
Le barème de base des plafonds de loyer de la Loi Pinel :
| Surface/Zones | A bis | A | B1 | B2 |
| Barême de base | 16,96 € | 12,59 € | 10,15 € | 8,82 € |
Les zones d’investissement de la loi Pinel
Zone A bis : Paris et 76 communes d’Île-de-France
Zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, de l’agglomération parisienne et de la Côte d’Azur
Zone B1 : 1 546 communes, de plus de 250 000 habitants (Nantes, Toulouse, Bordeaux…), de la grande couronne autour de Paris, de Corse, des départements d’outre-mer, et certaines communes onéreuses comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy.
Certaines communes situées en zone B2 (villes de plus de 50 000 habitants, communes limitrophes d’une zone tendue…) sont éligibles au dispositif Pinel, uniquement en cas d’agrément signé par le préfet.
Exemple d’un Investissement PINEL
Pour un investissement de 150 000 € sur 12 ans
> votre réduction totale d’impôt s’élève à 31 500€
> les rentes mensuelles perçues à travers les loyers représentent la somme de 67 500 € sur 12 ans
Votre bien vous coûte : 51 000€
66% de votre bien est payé par la réduction d’impôt et le locataire.
> Vous revendez votre bien immobilier (sans revalorisation annuelle) 150 000€
votre gain est de 150 000€ – 51 000€ = 99 000€
> Vous revendez votre bien immobilier (avec revalorisation annuelle de 0,50% par an)
159 251€, votre gain est de 159 251€ – 51 000€ = 100 251€